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2026年1月10日近日，住建部和省住建厅接连发布城市更新行动可复制经验做法清单，南京 1 项经验被全国推广、3 项经验被全省推广。至此，我市已有 19 项更新经验入选国家和省级清单。作为全国首批城市更新试点城市，南京用近 5 年实践，蹚出一条城市更新的“新”路子。
创新思路，石榴新村“插花式”供地
此次住建部第四批城市更新行动可复制经验做法清单中，南京市灵活划定用地边界推动零星用地统一规划实施入选，典型案例则是石榴新村。
建于 20 世纪 50 年代的石榴新村，占地 1.6 公顷的片区聚集着 510 户常住居民，建筑密度高达 80%，房屋密集、设施缺位、消防隐患突出。
2020 年，石榴新村的更新改造拉开序幕。市规资局秦淮分局工作人员介绍，按照相关规定，划拨供地须达到双净地条件。石榴新村项目产权情况复杂，居民选择安置的方式不同，不具备整体拆迁开发建设的条件，也不具备不经过土地整理直接整体划拨供地的条件。
同年，市规资局联合市住房保障和房产局、市建委印发《开展居住类地段城市更新的指导意见》，使项目推进迎来转机。在政策加持和更新思路转变下，通过整合不规则、零星国有无主地，我市首创“插花式”供地方式，完成了划拨供地，保障了项目落地。
今年 5 月，石榴新村 A 地块 6 幢新建住宅正式交房，一个设施齐全、环境优美的现代化小区走进现实。“为了满足居民居住要求，我们协同多方经过 70 多轮修改方案，最终形成 20 个面积段、36 种户型。”建设单位南京越城集团工作人员表示，目前已有部分居民完成装修入住，物业单位也将配合居民把小区维护好。
作为全市首个城市更新危房安全消险改造试点项目，石榴新村“摸着石头过河”的探索，有效破解了不具备征收条件的城中村危旧房改造难题。“这也为其他居住类存量用地更新盘活提供了经验与样本。”市规资部门相关工作人员表示，类似的案例还在秦淮区小松涛巷、鼓楼区城河村中得到体现。
共商共建，让居民成为更新主角
小西湖探索的共商共建共享城市更新经验于 2023 年入选住建部首批城市更新行动可复制经验做法清单。
“小西湖项目一开始就构建起五方平台，将政府、企业、社区、居民、规划师凝聚起来，共同研究更新思路。”南京历保集团相关负责人表示，通过前期居民走访、规划师磨合，小西湖项目选择了一种全新的改造方案，即渐进式、微更新。采取“一房一策”多种院落改造模式，工作人员、设计师与居民坐在一起，在共商中寻求共识。
自 2021 年小西湖街区首次开街以来，居民自主更新成了主流，而共商场景伴随着街区的更新一直持续。
“我的房子是东大韩冬青教授团队做的。”这是小西湖首个自主更新户许庆最值得“炫耀”的事。在改造过程中，许庆全程参与，教授和团队人员一次次上门问需求、改方案。如今，许庆阴雨天可在阳光房晾晒，晴天则能到阁楼平台上晒暖。
去年，在市建委牵头下，南京市首批 110 名社区营造（规划）师正式入列，深度参与社区营造与城市更新。东南大学建筑学院副院长鲍莉认为，面对多元的参与主体，需要倡导“参与式”的城市更新，以人的需求为出发点，发挥社区营造设计师的作用，进行多专业协同和多利益方协调。她表示，小松涛巷在更新中又进了一步，以居民议事会等方式为载体，全过程落实“共商、共建、共享、共赢”，让居民充分参与，彰显城市更新“以人民为中心”的理念。
推动更新行动，继续贡献“南京经验”
在今年中办国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》中，明确了加强既有建筑改造利用等 8 项重点任务。作为中央财政首批支持城市更新行动的城市，南京正积极推动《南京市城市更新行动计划（2024—2026 年）》的实施。
记者从市建委了解到，入选国家首批城市更新试点城市以来，我市出台《南京市城市更新办法》，并配套制定规划、土地、建设、消防等政策文件，构建了“1+N+X”政策体系。这其中形成的全链条城市更新项目实施体系，明确既有建筑加固改造工程设计和技术审查要求，优化容积率奖励、产权管理机制及推动城市更新共商共建共享和灵活划定用地边界等 5 项经验被全国推广，更有 14 项经验被全省推广。
为了实现点面结合、综合突破，今年南京在玄武区、秦淮区等 5 区设立城市更新实验区，鼓励各区围绕综合片区、示范项目先行先试。与此同时，南京市城市更新促进会成立，吸纳规划、建设、金融等领域 190 家会员单位，搭建“政企社学研”多元参与载体。
在上半年财政部、住建部的绩效评价中，南京城市更新表现在 15 个入选城市中获得最高等级“A”。
作为城市更新的“优秀生”，南京的小西湖、颐和路两处更新项目入选全国城市更新优秀案例，城市活力与宜居品质不断优化。市建委相关负责人表示，我市将深入贯彻中央城市工作会议决策部署，积极探索可持续的城市更新模式和政策法规，为特大城市转型、现代化人民城市建设贡献更多“南京经验”。
