仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛：重塑酒店业发展格局 探索资产管理新路径

当前酒店业从高速扩张转向存量优化，资产管理已成为行业可持续发展的关键支点。随着入境旅游市场逐步增长，民族品牌酒店凭借灵活经营模式和本土化优势，在与国际品牌的竞争中逐渐崭露头角，为中国酒店市场注入新的发展动力。

在第十四届中国饭店文化节现场，仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛接受央视网专访，围绕“民族酒店品牌发展”和“存量资产优化”话题，从专业视角分析了中国酒店行业的发展趋势与资产管理路径。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛接受央视网专访

提问：您长期关注酒店市场发展，能否从专业角度分析一下，当前民族酒店品牌的崛起态势以及它们与国际品牌相比的核心竞争力？在市场环境变化和消费需求升级的背景下，您认为中国民族酒店品牌应如何把握机遇，既保持文化特色又实现国际化发展？这些品牌在服务标准、文化体验和市场定位等方面有哪些可以发挥的独特优势？

周涛：中国民族品牌酒店，特别是以锦江、华住、首旅为首的三大民族品牌，近年发展迅速，据协会刚刚发布的《2025 中国酒店集团及品牌发展报告》显示，从数量上来讲，已跻身世界前十。在中国市场不仅覆盖面大，在一、二线城市和下沉市场都有较平衡的布局，开发成本也相对具有竞争力。相比国际品牌，能更灵活地满足酒店业主的需求，例如除委托管理之外，可以提供特许经营的管理方式或是租赁加运营方投资等灵活的方式。民族品牌，特别是其中高端酒店品牌的投资回报较为健康。在国内中产阶级人口快速增长的形式下，如此的良性循环会使民族品牌在国内更加快速发展。

同时，部分民族品牌酒店在引入数字化、AI 等领域，也与时俱进，积极开拓，取得了较为明显的成效。随着中国出境游人数不断增加，民族品牌也应随着国人国际旅游的足迹，为国人在境外提供舒适的住宿环境、符合国人口味的餐饮、让国人倍感亲切的服务，更快地向海外发展，真正实现出海和国际化。相对成熟的国际品牌，民族品牌还比较年轻，在服务标准和市场定位方面，可借鉴国际品牌的经验，向超高端和奢华档次的酒店进军，打造国际一流水准的、真正意义的包括超高端、奢华定位的民族酒店品牌。

提问：随着地产高速发展时代的结束及市场新增供给放缓，中国酒店市场正处于存量资产优化与盘活的关键时期，目前中国酒店存量市场面临哪些机遇与挑战？对于存量酒店资产的持有方来说，不同档次、不同区位的酒店资产价值分化趋势如何评估，以便去有效地升级改造提升价值。

周涛：中国酒店行业在改革开放后的四十年时间里，经历了高速发展。在供需关系的作用下，特别是在疫情期间，随着新建酒店数量开始放缓，中国酒店行业也将转向从量到质的发展阶段。未来的一段时期内，对存量酒店的精雕细琢将会是行业发展的主旋律。存量酒店的提升，往往也会伴随着重新定位、品牌升级、大修技改，从而使酒店获得新生的四个环节。这个过程也可用 Repositioning（重新定位）、Rebranding（品牌升级）、Renovation（翻新改造）和 Rejuvenation（焕发新生）这四个英文单词来归纳。

中国的存量酒店面临着巨大的机遇，因为不少存量酒店地处黄金地段，如能开展以上四个环节的工作，即使只做有限的投入，也能够带来经营业绩的大幅提升。但这些存量酒店往往没有设维修基金；酒店的持有者，不少是国企，也往往没有大额资本投入的余力，因此这些存量酒店只能维持现状，或在新的竞对酒店入市时，面对业绩下滑的挑战。而未来当优质酒店资产能够成为公募 REITs 的底层资产时，这些存量酒店将得以获得新生，为酒店客人提供舒适的环境，确保当今酒店的五大基本要素：安静的客房、顺畅的 WIFI、舒适的床垫、充足的花洒水压、健康丰富的早餐，通过提升经营业绩而获得酒店资产价值的大幅提升。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛在第十四届中国饭店文化节上演讲

提问：当前酒店业的竞争激烈，仲量联行对酒店资产管理有着独特的洞察，您如何看待资产管理在中国酒店行业的发展前景，国际市场上酒店资产管理有哪些成功经验值得中国市场借鉴？面对不同经济周期和市场波动，全球酒店业将呈现哪些新的投资和运营趋势？

周涛：酒店资产管理在全球的历史也只有短短的三十余年，在中国的历史则更短。但中国的酒店行业极其需要资产管理的理念，需在投、融、建、管、退的各个阶段发挥其专业作用，从而确保酒店资产的保值、增值。例如，从中国酒店整体来看，在规划、建设阶段往往过多地强调形象、格调和面子，而忽略酒店的效率。仲量联行最近开展的酒店资产管理指标调研发现，中国五星级酒店的每间房的均摊面积这一指标高达 160 平米以上，非直接盈利面积占比过大，导致五星级酒店的投资回报普遍不理想。酒店的总资产周转率和总资产报酬率过低，分别还不到 20%和 2%，而在一些酒店业较为成熟的国家和地区，这些资产管理的重要指标就更为健康。例如，欧美、日本、新加坡、澳大利亚的酒店行业在早期就植入了资产管理的理念，而专业的资产经理人也在酒店的全生命周期的各个阶段发挥着专业作用，确保了酒店资产的保值、增值。在上述国家和地区，酒店往往也是 REITs 的底层资产，酒店的投资交易也较活跃，使得整个酒店行业的投资回报更健康，也更具可持续性。这些值得中国市场借鉴。

面对不同经济周期和市场波动，我们认为，酒店业应始终以满足客户不断变化的需求为服务宗旨，坚持“把硬件做软，把软件做硬”的理念，打造经济效应和社会效应的双重价值。